房地產(chǎn)實施階段的項目管理包括成本控制、進度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。而成本控制管理是房地產(chǎn)項目管理中重要的組成部分。

什么是房地產(chǎn)的成本?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過基礎(chǔ)設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源(人力、物力和財力)，其所耗費資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，而進行生產(chǎn)經(jīng)營活動就必然帶來成本的消耗。

什么是房地產(chǎn)成本管理?充分調(diào)動和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢,花得多會浪費，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值”。

從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用，就通常說的動態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產(chǎn)生相應的職能成本。

房地產(chǎn)開發(fā)整個項目的成本構(gòu)成：時間上是從立項到竣工各個階段發(fā)生的總成本，空間上是各個階段每個部門生產(chǎn)經(jīng)營過程中各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生成本的總和。成本管理的階段強調(diào)全過程，成本管理的主體強調(diào)全員，成本管理的對象強調(diào)全方位，即成本管理的三全性，所以從理論上講成本管理是一種全面的管理方法。

建立成本管理體系，就是按照項目投資的構(gòu)成進行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的工作運行職責進行分解，分解到執(zhí)行主體，落實責任到崗位,落實責任到人,最大程度的減少“目標與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責明晰，有據(jù)可依”。

目標責任成本管理體系中主要的要素是目標成本和對應的責任人，明確工作目標成本，目標成本是公司基于市場狀況、經(jīng)營計劃及產(chǎn)品的市場定位，根據(jù)預期市場售價和目標利潤進行預先確定的，分解到各階段和各部門的目標成本。明確責任人，責任人就是各階段工作運行中動用資源的各個部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實施自覺的成本管理行為，其要素：(1)目標成本和責任范圍;(2)責任人(3)評價標準;(4)評價人。

目標責任成本管理體系是在“組織架構(gòu)”建立時就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據(jù)各自的目標成本自我約束地運行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標成本的執(zhí)行情況，及時反饋動態(tài)成本，通過實時反饋的動態(tài)成本和目標成本的對比，找出偏差，拿數(shù)據(jù)說話，用運行的結(jié)果和業(yè)績評估進行優(yōu)獎劣罰，最后我們還可以協(xié)助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，實現(xiàn)對項目總成本的控制。

目標責任成本管理可以充分調(diào)動項目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實現(xiàn)全員參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。

房地產(chǎn)項目的工程造價控制貫穿于項目運作的全過程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項目的總成本;所對應的全過程成本控制是指包括項目投資估算、概算造價、預算價格、承包合同價、結(jié)算價、竣工決算價的控制管理。

項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發(fā)間接費用，銷售費用，開發(fā)期稅費，財務費用等等。

下面簡述一下各階段的成本控制的要點：

一、項目總投資估算階段

項目總投資估算是項目開發(fā)前期的重要經(jīng)濟比較性成果控制文件，是所有的經(jīng)營活動的經(jīng)濟數(shù)據(jù)的估算，是項目的總投資控制性文件。

實事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲目設定相關(guān)成本經(jīng)濟技術(shù)指標;成本指標的設定必須以事實和數(shù)據(jù)為依據(jù)，科學的反映相應指標。

項目總投資估算的內(nèi)容是指基礎(chǔ)設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用的制訂和投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)的匯總計算等。

項目進行了初步構(gòu)思，初步確定了產(chǎn)品的類型、結(jié)構(gòu)型式、建設標準及相關(guān)收費標準等。

工作程序是投資估算制訂的基礎(chǔ)為項目定位方案以及相應的指標;從項目意向開始，跟蹤、配合集團相關(guān)部門進行調(diào)查相關(guān)資料，準備、收集項目總投資估算的相應數(shù)據(jù)指標;按照項目的實際情況進行匯總編制。

二、項目總投資估算深化

項目總投資估算深化方案是項目開發(fā)產(chǎn)品定位時的重要經(jīng)濟比較性成果控制文件，是項目開發(fā)期經(jīng)濟數(shù)據(jù)的估算，是項目的總投資預算控制性文件。全面客觀、滿足開發(fā)大綱確定的利潤要求。

項目總投資估算深化方案的內(nèi)容是土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發(fā)間接費、營銷費、開發(fā)期稅費、財務費用、銷售收入等內(nèi)容。

項目總投資估算深化方案的編制根據(jù)，總投資估算、項目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)形式、建設標準及相關(guān)收費標準。

三、工程概算與設計

工程概算與設計一同制定，完整的反映擴初設計的內(nèi)容，實事求是的反映擴初設計階段建安造價的原則。

工程概算的內(nèi)容是建設項目內(nèi)各個單項工程的綜合概算書和其他費用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項工程綜合概算書、工程建設其他費用概算表、主要建筑安裝材料匯總表等內(nèi)容。

工程概算的制訂標準及依據(jù)，符合國家及行業(yè)的規(guī)定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結(jié)果影響項目投資收益與成本指標，成本管理部可提出擴初設計修改建議。

四、項目總投資預算

項目總投資預算編制的原則，項目總投資預算編制遵循全面詳細、數(shù)據(jù)實事求是的原則。

項目總投資預算的內(nèi)容是土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發(fā)間接費、營銷費、開發(fā)期稅費、財務費用、銷售收入等內(nèi)容。

五、項目施工階段成本管理

施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。

參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投資預算限價內(nèi)招標。抓好成本預測和計劃工作，強化事前控制和合同管理。

通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態(tài)結(jié)算管理、成本核算預警，達到過程結(jié)算及時、有效反映項目成本。

項目施工階段成本管理的原則，準確計量施工過程中的單項結(jié)算，及時反映項目工程動態(tài)成本。

項目施工階段成本管理的內(nèi)容，施工過程中的設計變更、現(xiàn)場簽證的計算、審核，材料價差調(diào)整、材料認價、審核工程進度款、動態(tài)成本分析、成本數(shù)據(jù)整理及招投標工作;

六、工程竣工結(jié)算

工程結(jié)算階段是整個項目運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關(guān)鍵階段。

工程結(jié)算要有準確、及時、有理有據(jù)、全面的原則。

工程竣工結(jié)算內(nèi)容及條件，工程竣工驗收合格后，根據(jù)工程竣工結(jié)算資料進行工程結(jié)算。

嚴格按照工程結(jié)算計劃進行結(jié)算，結(jié)算過程要向公司領(lǐng)導及時匯報，讓領(lǐng)導隨時了解項目結(jié)算情況，遇到和施工單位分歧較大的項目要及時上報領(lǐng)導并同時向領(lǐng)導提出解決建議，以供領(lǐng)導做出合理決策。

七、項目總投資決算

為全面、詳細、準確地反映項目最終經(jīng)濟成果，全面評價項目開發(fā)的經(jīng)濟效果，規(guī)范項目總投資決算的管理。

項目總投資決算編制原則，項目總投資決算按項目實際發(fā)生的費用全面準確計入。

項目總投資決算內(nèi)容，全面準確地反映土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發(fā)間接費、營銷費、開發(fā)期稅費、財務費用、銷售收入等內(nèi)容。

企業(yè)的生存取決于效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭正在由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭。