多管齊下抑房?jī)r(jià)

——如何看待當(dāng)前買房難買房貴問題

近幾年，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，為此國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。不少人包括一些專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該會(huì)受到遏制。然而，從去年下半年到今年上半年，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)依舊強(qiáng)勁。當(dāng)前的房?jī)r(jià)到底高不高？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)一直漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對(duì)這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開電視，翻開報(bào)紙，往往會(huì)看見一些針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)，似乎讓人無(wú)所適從。正確認(rèn)識(shí)這些問題，更有針對(duì)性地加強(qiáng)調(diào)控，對(duì)癥下藥、加大力度，遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，這既是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲，也是關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重大問題。

當(dāng)前的房?jī)r(jià)到底高不高？

據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年7月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比（與2006年同月相比）上漲7.5%，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來的最高水平后，7月份再創(chuàng)新高。新房售價(jià)漲幅最大的城市依次為：北海18.6%、深圳16.1%、南寧和烏魯木齊12.0%、北京11.6%。另?yè)?jù)新華社報(bào)道，2007年一季度北京市最貴樓盤成交單價(jià)高達(dá)49215元／平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)沒有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價(jià)已達(dá)15487元/平方米。

目前的房?jī)r(jià)到底高不高呢？一方面，社會(huì)上關(guān)于房?jī)r(jià)高的議論比比皆是；另一方面，也有人講與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)房?jī)r(jià)還不算高，中小城市與大城市比，仍有"正常上升的空間"；還有的說目前房?jī)r(jià)上漲幅度尚屬合理。

那么，房?jī)r(jià)高或不高，到底誰(shuí)說了算？住房作為一種商品，其價(jià)格高低有沒有一個(gè)公認(rèn)的客觀標(biāo)準(zhǔn)？

按國(guó)際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)的高低主要是相對(duì)于住房購(gòu)買力而言。購(gòu)買力也有大小之分，但最有代表性與說服力的應(yīng)該是普通居民的購(gòu)買力，超出普通居民購(gòu)買力水平的房?jī)r(jià)就是過高。最常用的衡量購(gòu)買力的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，發(fā)達(dá)國(guó)家一般為3-4倍，即一個(gè)中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購(gòu)買一套中等檔次的住房。美國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比為3倍多，日本的房?jī)r(jià)收入比為5-6倍。通常認(rèn)為這一比值在3-6倍之間都是合理的，超過6倍即說明房?jī)r(jià)偏高。1998年國(guó)務(wù)院在有關(guān)房改的文件中明確提出，房?jī)r(jià)收入比超過4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補(bǔ)貼，這說明我們也是基本認(rèn)可這一指標(biāo)的。

僅僅在幾年前，我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)收入比還是處于合理范圍之內(nèi)的，但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，目前全國(guó)城鎮(zhèn)平均的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到8倍左右。如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍。上海、北京、廣州等城市的房?jī)r(jià)收入比都已達(dá)到兩位數(shù)。對(duì)于中小城市來說，房?jī)r(jià)和大城市比可能還不算高，但房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡葎t可能并不低。

此外，也可以通過同世界發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，來分析我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)。目前，美國(guó)是發(fā)達(dá)國(guó)家中房?jī)r(jià)上漲較快的，但紐約的房?jī)r(jià)在猛漲1.5倍后，其別墅價(jià)格才達(dá)到60萬(wàn)-70萬(wàn)美元。如果以250平方米的面積計(jì)算，每平方米價(jià)格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內(nèi)環(huán)線平均房?jī)r(jià)與紐約曼哈頓公寓平均房?jī)r(jià)相比，前者約為18000元／平方米，后者折合人民幣約為49500元／平方米，乍一看，曼哈頓房?jī)r(jià)是上海內(nèi)環(huán)線的2.75倍，的確是高，但是從人均收入來看，2006年上海市人均年收入約為3萬(wàn)元，而2003年紐約市人均年收入就已達(dá)到4.8萬(wàn)美元，是上海的12.6倍。

判斷房?jī)r(jià)高不高，還可以從房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率來看，在成本不變的情況下，房?jī)r(jià)越高，則利潤(rùn)率越高。迄今為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都拒絕公開房?jī)r(jià)成本。但從一些典型案例以及政府部門、媒體、研究者和開發(fā)商自己提供的數(shù)據(jù)入手，仍不難看出房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)之高。比如，2005年新華社記者在福州調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤(rùn)率為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。2007年4月，中央電視臺(tái)《新聞?wù){(diào)查》披露了上海某樓盤房?jī)r(jià)虛高的真相：真實(shí)成本約6000元／平方米，開發(fā)商最終向消費(fèi)者發(fā)售時(shí)房?jī)r(jià)已抬高到了18000元／平方米。

所以，無(wú)論從居民購(gòu)買力來看，還是從房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率來看，無(wú)論從國(guó)內(nèi)范圍來看，還是從國(guó)際范圍來看，我們對(duì)國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)高低都應(yīng)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。