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我國住房保障體系中對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。對于最低收入家庭，政府提供租賃的廉租住房;中低收入家庭可以購買經(jīng)濟適用住房;而對于中高收入家庭可通過市場購買、租賃商品住房。

黨中央、國務(wù)院歷來重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。

經(jīng)濟適用住房在建設(shè)和管理中問題不斷：開發(fā)計劃不落實，土地供應(yīng)難以保證;供應(yīng)對象模糊，審核不嚴;有些城市供應(yīng)規(guī)模偏小，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏大，初期開發(fā)建設(shè)的房屋面積過大;開發(fā)商利潤難于控制，某些商品房為規(guī)避土地出讓金而違規(guī)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房等。有的城市中，經(jīng)濟適用房被開發(fā)商變相高價出售，造成經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”，國家給中低收入購房者的提供的福利被開發(fā)商占為己有，牟取暴利。

問題的關(guān)鍵在于與住房市場化進程相比，低收入家庭住房保障制度建設(shè)相對滯后。經(jīng)濟適用房、廉租房在一些城市成為“花瓶”和“點綴”，覆蓋面與現(xiàn)實需要相比還有相當(dāng)大的差距：

一、城市政府對保障性住房的建設(shè)缺乏應(yīng)有的態(tài)度和決心。一些官員認為，拿出一定的土地建設(shè)經(jīng)濟適用房，意味著地方政府不能再通過經(jīng)營土地獲取巨額土地收益，還有的地方官員認為，建立住房保障制度，解決廣大中低收入人群的住房問題，對于提升自己的政績顯然有點“慢”，不如單純追求GDP的增長速度那么突出，不能給自己“成績單”上加分。在這樣的思路主導(dǎo)下，我國住房保障制度的公共財政支出嚴重缺位。一方面，政府部門從土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的保障體系出錢。

二、公共財政對保障性住房的支持不足。從國外經(jīng)驗看，不少國家在公共財政支出中都有社會保障住房一項，而在我國公共財政支出中，只有廉租房明確要以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預(yù)算中。我國住房保障手段比較單一，金融、財政和稅收上的系統(tǒng)配套支持政策嚴重不足。

三、經(jīng)濟適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)過于簡單。在個人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)了騙購、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使經(jīng)濟適用房制度的公平性受到質(zhì)疑。

我國“保障性住房”問題的對策：

一、政府制定住房政策時，應(yīng)明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場”。在一些發(fā)達國家，即便居民平均收入已達到很高的水平，保障性住房仍然占有相當(dāng)比重，比如：英國發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然經(jīng)歷過“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過住房保障制度來解決。我國發(fā)展住房應(yīng)遵循“保障+市場”的模式。保障性住房由政府提供和管理;而商品房市場由市場機制來進行資源配置，政府通過制定政策來進行宏觀調(diào)控。

二、政府在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮主體地位。自1998年住房制度改革以來，我國保障性住房出現(xiàn)的一系列問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。根據(jù)國外經(jīng)驗，公共住房的運行是一個系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機構(gòu)來負責(zé)。一方面，政府應(yīng)將保障性住房的投入納入財政預(yù)算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財政預(yù)算安排以及專項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財政預(yù)算安排。另一方面，政府應(yīng)切實加大廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費。

三、在制定和完善中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)體系，了解保障性住房需求的同時，加強監(jiān)督管理。公共住房的保障對象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是制定住房保障政策的一個核心問題，確定這個群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計劃的基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，我國的高中低收入人群的比例、結(jié)構(gòu)與發(fā)達國家存在較大差異，相對而言，中低收入者所占比例要大得多。確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，需要統(tǒng)計部門在統(tǒng)計調(diào)研的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的計算方法得出。在確定合理的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)之后，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對象的數(shù)量，這是一項復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。另一方面，要加強管理工作，嚴格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現(xiàn)象再現(xiàn)。

四、擴大住房公積金的覆蓋范圍。在不影響公積金制度正常運行的情況下，將中低收入職工納入住房公積金制度覆蓋范圍，讓他們在這一制度中受益。

五、嚴格控制保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)。我國的住房保障制度處于起步階段，居住面積應(yīng)以“滿足基本住房需求”為原則，經(jīng)濟適用房、廉租房的設(shè)計應(yīng)強調(diào)功能優(yōu)先，居住面積應(yīng)受到嚴格控制。

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