一、注意事項

1.本題本由給定資料與作答要求兩部分構(gòu)成?？荚嚂r限為150分鐘。甚中，閱讀給定資料參考時限為40分鐘，作答參考時限為110分鐘。滿分100分。

2.監(jiān)考人員宣布考試開始時，你才可以開始答題。

3.請在題本、答題卡指定位置填寫自己的姓名，填涂準考證號。

4.所有題目一律使用現(xiàn)代漢語作答在答題卡指定位置。未按要求作答的，不得分。

5.監(jiān)考人員宣布考試結(jié)束時，考生應立即停止作答，將題本、答題卡和草稿紙都翻過來留在桌上，待監(jiān)考人員確認數(shù)量無誤、允許離開后，方可離開。

二、給定資料

1.“現(xiàn)在買，還是繼續(xù)觀望?”2012年春節(jié)剛過，在北京工作的自領陳女士心里就開始糾結(jié)起來。2011年底，為了實現(xiàn)“有一個屬于自己的家”的夢想，陳女士開始跑樓盤，上網(wǎng)查信息，到中介問價格。雖然房價有所回落，但還是不便宜。一直關注的東三環(huán)附近某樓盤，價格已從2009年每平方米的1.9萬元漲到如今的3.5萬元。“盡管這幾年收入漲了，但遠遠比不上房價上漲的速度，買房真難。”

住房問題幾乎是所有國家在城市化進程中都會面臨的難題。而住房政策決定了一個國家和地區(qū)住房市場的發(fā)展?jié)摿?，進而影響到城市人口集聚的規(guī)模、城市發(fā)展的格局，以及城市化水平的高低和質(zhì)量。有鑒于此，推進城市化發(fā)展需要制定科學合理的住房政策。

從2010年4月開始，針對房地產(chǎn)價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先后出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調(diào)控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策;全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬套保障房開工建設，以解決中低收入群體的住房困難問題?？傮w來看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制。房地產(chǎn)市場交易量明顯下降;二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是2011年下半年以來，全國70個大中城市中房價漲幅回落、持平和價格環(huán)比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價出現(xiàn)下行趨勢;住宅地價上漲勢頭出現(xiàn)回落;三是住房供應結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預期方向發(fā)展。在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時，也必須看到，目前調(diào)控正處在關鍵時期，成果仍不穩(wěn)固，房價依然居高不下，房屋租賃市場也直接受其影響……((2012年中央政府工作報告》提出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，進一步鞏固調(diào)控成果.促進房價合理回歸。

2.10個房源9個假、中介胡亂吃差價……2012年6月，正是租房市場的旺季，可是各種各樣的市場亂象讓許多租房人很受傷。不少年輕人抱怨，一提到租房就頭疼，想遇到好房子和好房東，實在太難……隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口流動的趨頻、住房制度的改革以及擴大住房消費等政策措施的實施，房屋租賃市場日趨活躍，呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機和發(fā)展?jié)摿?。實踐證明，培育和發(fā)展房屋租賃市場，對方便群眾、城市建設、經(jīng)濟發(fā)展、市場繁榮，都具有積極的現(xiàn)實意義。但是，當前由于誠信的缺失、法制的滯后、管理的乏力，致使房屋租賃市場存在著許多不容忽視的問題。

受“居者有其屋”等傳統(tǒng)思想和置業(yè)習慣的影響，我國居民在房屋的消費上仍明顯存在著“重銷售、輕租賃”的習慣，房屋租賃往往只是購房的過渡階段，或者是暫時買不起房的選擇，對房屋租賃的需求遠遠比不上對房屋剛性購買的需求。居民在住宅消費中存在的認識誤區(qū)，如一步到位、顯富等心理，也刺激了房屋非理性購買消費需求，對于租賃市場的進一步發(fā)展產(chǎn)生嚴重的影響。有關部門受這些固有觀念的影響，對于房屋租賃市場發(fā)展重要性的認識還不足，也在一定程度上造成了我國房屋租賃市場相對滯后的狀況。

在房屋租賃管理上.有房管(合同登記備案)、工商(注冊地審查)、稅務(征收稅收)、公安(流動人口治安管理)、計生(流動人口計劃生育管理)等多個部門按照各自的權(quán)限進行管理，租賃房屋成交后，當事人要分別到各個部門辦理相關手續(xù)，效率低且各部門之間銜接不暢，缺乏有效的管理手段，沒有統(tǒng)一的對外服務中心。

此外，在我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、人均GDP突破3000美元的社會大環(huán)境下，商品房價格迅速上揚，越來越多的低收入階層正承受著住房之痛，依靠其自身的經(jīng)濟能力，無法擁有一套屬于自己的住房，而到市場上又租不到適合的.在城市住房家園里他們正逐步被邊緣化，正在成為新的社會問題和隱患。相關部門對此缺乏足夠的準備，對于住房的社會福利性和公平性認識不夠，沒有及時制定相應的政策，以致市場供應體制不健全.無法最大限度地滿足市場需求。

當前房屋轉(zhuǎn)讓、抵押登記的意識已經(jīng)深入人心，但依法進行房屋租賃的觀念卻難以深入。多數(shù)居民認為租房是租賃雙方的事，用不著房管部門的監(jiān)督與管理，地下交易簡單、方便，出了問題習慣“私了”，私下解決不了的就通過其他非常規(guī)手段解決，給社會穩(wěn)定造成隱患。地下交易多的另一個原因就是為了逃稅，據(jù)估計，每年國家因此而流失的稅金高達上億元。

我國房屋租賃市場發(fā)展階段及當前我國整個社會信用體系建設的不健全，在租賃市場上直接體現(xiàn)為房屋中介機構(gòu)發(fā)布虛假廣告欺騙出租人或承租人、房東亂扣租戶押金、租客欠費損壞房屋相關設備等三方的不誠信行為。租賃市場的不誠信行為對于房屋租賃市場、房地產(chǎn)行業(yè)將會產(chǎn)生巨大的負面影響，進而也影響到社會對房地產(chǎn)行業(yè)的認可度。

房屋租賃中介數(shù)量龐大，整體規(guī)模小，實力弱，服務水平不高，造成市場房源信息流通量小，不能滿足市場需求。中介機構(gòu)經(jīng)營服務內(nèi)容單一，大部分僅停留在提供租賃信息，以及代辦手續(xù)這種淺層次服務水平上.隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，市場越來越需要中介機構(gòu)提供市場策劃、產(chǎn)品定位以及投資理財?shù)雀吒郊又档姆铡Ｄ壳爸薪闄C構(gòu)在經(jīng)營過程中依然存在無照經(jīng)營者多，虛假信息、亂收費現(xiàn)象嚴重，制定代理合同中存在不公平條款、利用消費者不了解市場行情隱價瞞價惡意賺取差價等問題，特別是一些代理出租的中介，往往壓低房租或者拒不交付業(yè)主房租，向承租人收取遠超過政策規(guī)定的傭金，使租賃雙方缺乏安全感。