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【背景鏈接】2010年5月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。意見中表示：逐步推進房產稅。中國社科院財稅研究室副主任楊志勇表示，現(xiàn)在開征的話，條件尚不具備;而強制征收會造成新的不公平。

2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。雖然北京住宅租金近日略有下調，但難改上半年漲勢。同樣，5、6月以來上海、廣州、深圳等地房租也紛紛上漲明顯。

【標準表述】

國家和一些地方連續(xù)出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機性購房，其力度和針對對象的明確程度前所未見;預計短期內，它們將對房價過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本。

一、租房問題

1、原因

近期房屋租金價格快速上漲有其客觀原因。北京市常住人口數(shù)量增加促使租賃需求上漲，鏈家地產市場分析師張月說，2010年至少新增了12萬人左右的租賃需求。應屆畢業(yè)生產生的新增租賃需求同比增加。據統(tǒng)計，2010年北京地區(qū)高校畢業(yè)生21.9萬人，預計新增住房需求就達8萬余人，這加劇了近期市場租賃需求的增長和價格上漲。隨著市場對新政的不斷消化，由買轉租的人群將逐漸穩(wěn)定，高校畢業(yè)生的集中租房需求也將在三季度逐漸減弱，租賃市場不會再出現(xiàn)近期這種集中放量、價格快速上漲的景象，無論是租金漲幅還是市場表現(xiàn)都將變得更加溫和。

當前租金非理性上漲起因于種種具體因素，但根本原因是調控制度缺失?？梢哉f，我國房屋租賃市場基本處于無序狀態(tài)，尤其是租賃合同可有可無，業(yè)主可以隨意漲價，甚至租期之內漲價、單方違約、趕走租客屢屢發(fā)生。這種狀態(tài)使許多人在租賃房屋時缺乏安全感，轉而投向住房買賣市場，擴大了房屋的市場需求。

2、措施

有效遏制商品房價格的再度上漲。由住房和城鄉(xiāng)建設部等7部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》近日正式對外發(fā)布。與經濟適用房和廉租房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”。《指導意見》的出臺不僅意味著住房保障范圍的擴大，更為重要的是，該項措施能夠盡快落實到位。

在中國房屋租賃市場上，憑借信息優(yōu)勢，中介機構扮演了十分重要的角色。不過，我國小型租賃中介機構過多，容易形成無序競爭，而且人員素質參差不齊，企業(yè)商譽較差，在哄抬價格上有很大作用。因此，我國也應該確定相應機構承擔監(jiān)管責任，核查房產中介以及業(yè)主的租賃合規(guī)性、制約哄抬房租行為等等。在政府機構指導下，組織中介機構協(xié)會定期編制房屋的租金水平報告，為租客提供砍價依據。房客也應該形成相應的組織，避免個體在談判中始終處于弱勢。

租賃從來就是住房消費的重要形式之一，高房價已經讓許多人無法在一線城市買得起房子，他們對房租上漲的感受可能比對房價高企的感受更為真切。在堅持宏觀調控樓市的同時，也應該規(guī)范房屋租賃市場。租賃市場的法制化不僅僅是權宜之計，我國人口眾多、人均占地極少，研究、制定房屋租賃方面的法律、監(jiān)管措施也具有長遠意義。

目前國內的公租房政策仍處于剛起步階段，以當下房地產市場調控的形勢而言，相關政策推進應當遵循高效持續(xù)原則，才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)。事實上，國內公租房建設的最大問題在于供給規(guī)模嚴重不足。中國城市人口規(guī)模極為龐大，動輒百萬計的城市人口使得公租房建設規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識。經濟適用房和廉租房建設的實際情況表明，地方政府的實際建設規(guī)模往往還要落后于規(guī)劃數(shù)量。

解決這一問題的關鍵在于兩點，即引入行政問責機制與市場化的規(guī)范運作。其一，必須要強化地方行政部門職責，一方面中央財政要擴大相關轉移支付資金規(guī)模，另一方面對于地方行政部門拖延公租房建設的行為，須明確建立問責機制。其二，海外公共租賃房建設的經驗表明，政府提供并不意味著政府建設，通過面向市場進行招標建設，能夠有效提高保障性住房的供給效率，從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”這一千古流傳的名句凝聚了中國人世代傳承的民生夢想，一千多年前杜甫只能在茅草屋中用詩句抒發(fā)自己的鴻鵠之志。而今天，在政府有利的宏觀調控和日漸完善的房屋政策引導下，我們完全有更多的理由和能力讓全體人民都能居有所安，構建起真正公平的和諧社會。

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二、買房問題

1、影響

住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。因此，房價上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善，而且增加了金融風險，不利于經濟社會的協(xié)調發(fā)展。也就是說，住房的民生問題比住房的支柱產業(yè)問題更為重要，前者是首位，后者同則是由前者衍生出來的。因此，遏制過快的房價上漲是政府的基本職責，也是保證中國金融安全、保證中國經濟得以持續(xù)發(fā)展、保證中國社會和諧的根本所在。

2、措施

破解高房價困境的根本之道，在于徹底改革。

把改善民生與調整房地產供應結構緊密結合，努力增加保障性住房供給。積極推進保障性住房的大規(guī)模建設，進而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

把調控房地產政策與財稅體制改革緊密結合。“十二五”期間，將土地批租作為地方政府重要財政收入來源的做法已不可持續(xù)，要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級政府財政可持續(xù)運作的長效機制。未來，調控房地產的政策能否切實收到預期效果，關鍵看財稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產的依賴。

著手改革現(xiàn)行的房地產開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設。應打破只有房產商開發(fā)房地產的格局，走房產商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，房產商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。

加快產業(yè)結構調整，有計劃有步驟地使房地產業(yè)退出國民經濟支柱產業(yè)序列。房地產業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術含量低，對國力增強的綜合推動作用有限;而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價的，因為土地是越用越少的資源。國家的實力提升，不可能靠房地產業(yè)暴利來實現(xiàn)。

構建類似調控通脹的全國統(tǒng)一的房地產價格指標體系和調控機制。必須盡快落實各級政府調控房價的責任部門和考核機制，把有效控制房價過快上漲作為各級政府的工作目標。

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