隨著近期多地樓市價(jià)格出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，房?jī)r(jià)再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。有人甚至預(yù)言，美國(guó)次貸危機(jī)會(huì)在中國(guó)重現(xiàn)。筆者認(rèn)為，中國(guó)不具備爆發(fā)次貸危機(jī)的條件。

就房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，美國(guó)次貸危機(jī)之所以能夠爆發(fā)，主要原因是美國(guó)金融機(jī)構(gòu)打包銷售房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品，大面積對(duì)信用狀況較差、沒(méi)有收入和還款能力證明的借款人實(shí)施“零首付”。此舉原本希望通過(guò)增加個(gè)人負(fù)債率，使經(jīng)濟(jì)能企穩(wěn)回升，最終卻導(dǎo)致積累已久的金融風(fēng)險(xiǎn)迸發(fā)。相比之下，中國(guó)個(gè)人杠桿率不高，傳統(tǒng)文化上習(xí)慣不借錢，且住房按揭占債務(wù)的比重相當(dāng)?shù)?。中?guó)人購(gòu)買汽車等耐用消費(fèi)品的債務(wù)占比較小，政府杠桿率也不高(赤字率僅為3%)，遠(yuǎn)低于歐美日。此外，當(dāng)前最突出的企業(yè)杠桿問(wèn)題跟房地產(chǎn)無(wú)直接聯(lián)系。

從房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)處于投資板塊。我國(guó)的投資主要分三類：基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)和房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只占我國(guó)投資總量的15%至20%，盡管去年只增長(zhǎng)1%，但對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局影響有限。具體到中國(guó)房地產(chǎn)投資者，一些學(xué)者所說(shuō)“中國(guó)式次貸”的前提并不存在，因?yàn)閺闹袊?guó)住房按揭貸款的發(fā)放情況看，絕大多數(shù)人都不是投機(jī)者。

中國(guó)房地產(chǎn)目前面臨的問(wèn)題與次貸危機(jī)爆發(fā)前的美國(guó)不一樣。截至去年年底，我國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存(已經(jīng)竣工但還未賣出)總量為7.18億平方米，而全國(guó)一年銷售房地產(chǎn)的總面積是13億平方米。由此可見(jiàn)，我國(guó)總庫(kù)存量不大，問(wèn)題是庫(kù)存面積主要集中于三四線城市。同時(shí)，一線城市和一些二線城市因剛性需求得不到滿足而房?jī)r(jià)瘋漲。剛性需求的界定標(biāo)準(zhǔn)是是否自己居住，投機(jī)和投資則是為賣而買，為增值而買。一線城市近年來(lái)人口流入量大，很多住房需求并沒(méi)有得到滿足。還有很多人是出于改善性需求“換房”，包括小房換大房、換學(xué)區(qū)房、換交通更方便的房等升級(jí)性需求。在這一背景下，我們的房地產(chǎn)政策不應(yīng)“一刀切”。

對(duì)于一線城市，調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)住房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)讓投資投機(jī)者賺錢，讓創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才沒(méi)房住。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才目前大都不是高收入者，需要有基本生活條件才能保持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的積極性。若高房?jī)r(jià)打擊人才積極性，一線城市易出現(xiàn)人口素質(zhì)退化。

穩(wěn)住一線城市房?jī)r(jià)要加大供給側(cè)改革力度，滿足基本居住需求(包括改善性需求)，同時(shí)要采取措施適度限制投資，果斷遏制投機(jī)。滿足普通民眾住房需求(包括改善性需求)，行之有效的辦法是在嚴(yán)格審查購(gòu)房者資質(zhì)、控制購(gòu)買數(shù)量的前提下，降低首付比例。打個(gè)比方，北京一套普通住房賣500萬(wàn)，若首付比例20%，首付款就是100萬(wàn)，對(duì)一般家庭來(lái)說(shuō)不是小數(shù)目。然而，降低首付比例必須要有嚴(yán)格的償付能力審查制度做配套。盡管現(xiàn)在很多購(gòu)房者，特別是年輕人都有老人支持，但銀行仍須對(duì)購(gòu)房者本人的收入、信用、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審查。另外，對(duì)于二手房及房產(chǎn)交易中的增值部分，政府應(yīng)增加稅收力度，通過(guò)再分配的手段來(lái)調(diào)節(jié)，適度管制投資性需求。

就三四線城市而言，去庫(kù)存是施策的大方向，但不能用加杠桿的辦法。一方面，金融機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格把關(guān)，任何人在任何經(jīng)濟(jì)條件下獲得貸款，都須有償還能力。另一方面，地方政府完全沒(méi)必要新蓋保障房，可考慮購(gòu)買庫(kù)存商品房的方式?，F(xiàn)有房地產(chǎn)庫(kù)存是多年累積的，一年半載解決不了，因此去庫(kù)存不能急躁也不能浮躁。